상생 임대인 제도란? > 부동산정보

 

상생 임대인 제도란?

상생 임대인이 직전 임대차 계약상태를 만들어야 하며 계약 갱신 경우 5% 이내에서 보증금을 인상해야 하는 제도예요.

만약, 이 기간 중 상생 임대인은 동일한데 임차인만 변경되어도 상생 임대인 제도의 혜택은 받을 수 있어요.

기존 2022년 12월 31일 종료 예정이 2022년 6월 21일 부동산대책으로 기존 상생 임대인 제도가 확대 개편되면서 적용 기한도 2024년 12월 31일로 연장되었어요. 얼마 남지 않은 계약서 작성 기한이네요. 착한 임대인에게 주는 양도세 해당된다면 활용하세요.

 

1세대 1주택은 2년간 보유한 뒤 양도하면 양도소득세가 비과세 됩니다.

조정 대상 지역이 2017년 8월 3일 시행된 후 취득한 주택의 경우 1주택이라도 실제로 2년 거주해야만 양도소득세가 비과세 되는데요.

상생 임대인의 요건을 갖춘 경우 실제 2년 거주 요건을 면제해 주네요.

다주택자도 혜택을 받을 수 있답니다.

다주택자의 경우 상생 임대인 제도를 적용받을 1주택을 제외한 모든 주택을 매도하는 경우 보유 주택은 1주택 상태로 가능해요.

다주택자가 여러 주택을 보유하면 상생 임대인 제도 요건을 충족하였어도 최종적으로 남는 1주택만 1세대 1주택자 양도소득세 중 거주 요건 부분을 면제받아요.

다가구주택은 해당 주택을 어떻게 양도할 계획인지에 따라 다른데요.

주택 전체를 양도할 경우 모든 세대와 상생 임대차계약을 체결해야 하고 호별로 양도할 경우는 각 호별 상생 임대차계약을 체결하면 된답니다. 다가구는 한 주택으로 매도하는 경우가 많지요. 그러므로 모든 세대와 상생 임대차계약을 체결하는 게 혜택을 받을 수 있겠죠.

등록 임대주택 사업자는 5% 임대료 증액 제한을 받고 있고 임대 기간도 10년 의무이므로 당연 임대주택 사업자도 혜택을 받을 수 있어요.

 

상생 임대인 제도 요건 중 이전의 기준 시가 9억 원 이하 요건이 있었지만, 개편안에 주택 가액 기준은 없어졌어요.

임대개시 시점에 다주택자일지라도 상생 임대주택 적용을 받을 수 있으나 조건으로는 향후 1주택자로 전환할 계획이 있는 임대인에게 적용된답니다. 즉, 상생 임대 적용 주택을 제외한 다른 주택들은 매도 후 1세대 1주택 상태로 만들어야 적용이 된답니다.

조정 대상 지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건을 면제하며, 비과세액인 12억을 초과하는 분에 대한 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주 요건 또한 함께 면제받게 되네요.

 

요건은 신규 및 갱신계약 시에 직전 계약과 비교하여 5% 이내로 임대료를 인상할 것.

직전 계약과 상생 임대요건을 갖춘 계약의 임대인은 동일한 사람일 것.

 

직전 계약은 신규 계약과 갱신 계약 모두 1년 6개월 이상 유지된 임대차계약이 존재해야 해요.

주택을 매수하면서 승계 받은 임대차계약, 매수 후 체결한 임대차 계약은 직전 계약으로 인정하지 않아요.

 

갱신 요구권을 사용하지 않은 갱신계약, 갱신 요구권을 사용하는 갱신계약, 계약 갱신 요구권을 한 번 더 사용하는 경우, 임차인이 계약 갱신청구권을 행사해서 임대인에게 계약이 강제되었다고 하더라도 상생 임대차계약으로 인정받을 수 있어요.

다만 기존 계약이 갱신청구권을 사용하지 않았을 경우 임대인이 상생 임대인 혜택을 위해 5% 이내로 증액하여도 계약 갱신 청구권을 사용한 걸로 인정하지 않아요. 임차인의 귀책사유로 임대료 5% 제한 후 2년의 계약기간을 채우지 못한 경우에도 상생 임대인은 혜택을 못 받게 되네요.

직전 임대차계약과 상생 임대차계약은 임차인이 동일할 필요는 없어요. 중간에 직접 살았거나 비워두었거나 임대인이 직접 살았어도 괜찮아요.

실제 임대 기간이 직전 임대차계약에 따른 임대 기간 1년 6개월, 상생 임대차계약에 따른 임대 기간 2년을 채우면 됩니다.

상생 임대차계약"을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정할까요?

민간임대주택 특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용하여 계산해요.

"연 10%"와 "기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%" 중 낮은 비율

 

우리나라 대부분 조정 대상 지역이 해제가 되면서 부동산 관련 세금부분이 완화되기 때문에 거래가 활발해지는 시점에 주택을 매입한다면 2년 보유만 해도 1세대 1주택 비과세 효과를 누릴 수 있어요!

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며

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계약금으로 계좌이체를 실제로 지급받은 사실이 확인된 것만 인정된답니다.

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